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辽阳白塔区：物业管理让老小区旧貌换新颜
http://www.zufang.com 2008年10月07日 08:43:44 经济参考报
楼道有人清扫，草坪有人修理，楼下24小时有人治安巡逻……这些原本只在新建小区才有的服务，如今在越来越多的老旧小区也能享受到。辽宁省辽阳市白塔区今年以“政府引导、市场运作”的方式，推进老旧小区的物业管理服务，让不少城市居民的生活环境为之一变。
管理落后，老旧小区脏乱不堪 白塔区公路社区和谐缘小区是一个典型的老旧小区，此前它所面临的很多尴尬，可谓老旧小区日常环境的真实写照。在和谐缘小区住了30多年的倪俊尉老人介绍，这个拥有13栋楼、居住着2000余人的小区由于地处市中心，与外界没有隔离，社会车辆经常抄近路从这里通过，不仅轧坏道路，而且给居民带来安全隐患。小区紧邻西菜市农贸市场，每天天不亮小区内就会挤进运菜车辆，装卸蔬菜海鲜的声音吵得居民无法入睡，随意丢放的垃圾也让这里气味刺鼻，脏乱不堪。 与和谐缘小区一样，为数众多的老旧社区一直是地处辽阳市中心的白塔区的“老大难”问题。辽阳市白塔区民政局一份资料显示，全区60%以上的人口居住在老旧小区内，这些小区80%没有封闭管理，70%只享受垃圾清运等简单服务。由于没有专人看护，小区公共设施经常损坏，居民财物时有被盗，外来人员随意进来推销商品、招揽生意，居民不堪其扰。 白塔区民政局分析认为，老旧小区难题既是过去小区建设规划落后的结果，滞后的管理方式也与现今城市发展水平不相适应。但是近年来这类小区还在增多，例如一些原本由企业单位负责管理的居民社区，由于国企改制、经济效益下滑，原单位不再管理；一些新建小区由于物业纠纷，被开发商弃管；近几年城中村和棚户区改造增多，很多分散的群众也集中回迁到小区居住。白塔区区委书记邹建平说，老旧小区居住的大多是城市中低收入人群，改善小区环境和他们的居住条件，这既是政府解决民生问题不可或缺的内容，也是完善城市功能的内在要求。 政府引导、市场运作推进物业管理 今年3月，白塔区将改善社区环境与促进就业相结合，采取政府引导、市场化运作的方式，率先在全市推进老旧社区物业管理。 首先，政府鼓励社区工作者领办、创办物业服务中心。年初以来，白塔区政府加大投资，选择整齐、规模大、易于封闭的老旧楼群实施物业小区建设，安装治安岗亭、电子门、围栏、监控系统、感应灯等设施，并且整合社区办公用房、居民活动中心等资源作为办公场所，“筑巢引凤”吸引社会力量开办物业服务。在人员选择上，白塔区鼓励对小区情况熟、群众基础好的社区工作者来创办物业公司，并且吸收“4050”人员、下岗失业人员到公司工作，做到创业、就业“两不误”。 其次，政府落实优惠政策，加大扶持力度。区政府积极发挥公共财政功能，设立300万元专项基金用于扶持社区服务业。对于纳入试点的社区物业中心，由政府出资配套办公桌椅、劳动工具，并且一次性借款五万元作为启动资金。白塔区按照国家相关政策，对物业服务中心免收各种税费和行政事业性收费，并将中心员工纳入公益性岗位管理，由省、市、区财政给予工资补贴。 再次，以市场机制保障物业服务正常运行。白塔区副区长王良说，社区物业中心不能由政府买单，启动之后必须独立经营，实行收费服务。为了规范运作，各社区在街道的组织下，以选举方式成立业主委员会，由业主委员会与物业服务中心签订协议。考虑到老旧小区居民的承受力，各社区物业中心按照保本经营原则，针对保洁、护绿、保安等常规服务，物业费平均仅为0.2元至0.3元/平方米的水平，比市场价格便宜一半以上。 记者日前采访不久前引进社区物业管理服务的公路社区和谐缘小区，看到这里旧貌换新颜，硬件环境和居民心态都有了翻天覆地的变化。担任公路社区物业服务中心经理的社区书记俞军介绍，在区政府的出资支持下，他们最近安装了小区围栏、治安岗亭、监控探头，在楼道安装感应灯。小区原来只有两名兼职卫生员，如今增加到20余人，成立保洁、护绿和保安三支小分队，对小区每个角落都细心维护，24小时巡岗执勤。 倪俊尉老人也感受到了物业管理带来的变化。他告诉记者，卫生保洁队员搬走了原来的垃圾山，社区广场重新成为居民的休闲健身场所；外来车辆、人员不能随意进入小区了，各家各户的自行车又回到车棚内存放；楼道内的各种小招贴、小广告不见了，墙壁被粉刷一新，新安的感应灯带来光明……“尽管每个月得交纳10多块钱的物业费，但是小区环境变得既安全又舒心，真是非常值得。” 如何让“不赚钱的生意”有生命力？ 老旧社区物业服务在政府扶持下得以起步，接下来能不能依靠独立经营、自收自支坚持下去，成了人们最关心的话题。 如何让“不赚钱的生意”拥有生命力呢？白塔区劳动和社会保障局局长王学飞道出了区政府的构想――以增值服务补贴常规服务。王学飞介绍，物业服务中心对保洁、护绿、保安三大常规服务的物业费收取标准很低，基本上是“零利润”或者“负利润”。因此，物业服务中心要想在没有政府补贴的情况下长远生存下去，必须拓宽服务范围，推出增值服务项目。 按照这一思路，各物业中心在常规服务进入正轨后，将开展家庭保洁、衣物清洗、家庭装修、保姆月嫂、病人陪护、用品配送等家政和中介服务，满足居民多层次需求，从而依托物业服务中心，构筑社区居民的“一刻钟生活服务圈”。不难看出，拓展增值服务不仅可实现物业中心的内部补贴，自我发展，而且也有助于构建网络化、社会化的社区服务体系。 事实上，少数社区物业服务中心已经走出了开拓服务范围的第一步。证券小区物业中心工作人员介绍，这里的私家车主原先担心车辆被盗、受损，晚上不敢把车开回院内停放。推出物业管理后，回小区的私家车越来越多，最近他们打算划分车位出租，得知消息的车主纷纷提前交款定位。 王学飞说，与社会上的家政、中介服务机构相比，社区物业中心根植小区内部，更易于联系居民开拓业务。加上部分员工纳入公益性岗位管理，其运转成本得以降低。正是看到这些优势，全区老旧社区物业管理服务推进迅速，年初区政府只选择五个不同类型的社区加以试点，但随着成效明显，很多社区虽然没有被纳入试点，没有上级财力支持，也纷纷在街道的帮助下筹集资金，兴办公司开展物业管理服务。截至8月上旬，白塔区已有14个社区的15个居民小区开展物业管理服务，覆盖楼房150多栋，居民近万户，安置就业300多人。 白塔局政府办公室统计显示，实施物业管理的小区前后对比起来，盗窃案件平均下降80%以上，打架斗殴也大幅减少，治安状况得到改善。物业服务推出后，小区环境卫生改观了，公共设施健全了，群众的文化娱乐丰富了，很好地促进了“平安社区”与“和谐社区”的建设。
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