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走出楼市旧有思维定势
http://www.zufang.com 2008年10月06日 07:19:03 中金在线
一年来，随着内地房地产市场政策改变，及国内外金融市场环境巨大的变化，内地房地产市场不仅游戏规则发生了根本性的变化，而且民众对房地产市场的理解及观念也发生了根本性的变化。以往许多房地产市场的观念、语言、思维方式、经营模式等早就不适应变化了的市场了，如果不走出这种过时的观念与思维定势，内地房地产开发商、地方政府及炒作投机者将既看不清当前房地产市场的形势，也走不出自己所面临的市场困境。
事实上，早些时候所谓的“金九银十”、“刚性需求”、房地产市场拐点、“地王”、“悟盘惜地”、房地产的完全支柱性等概念，基本上成了较为陈旧的概念了。比如，今年9月早就过去了，除了万科房价下降激起一定的购房者进入市场之外，全国各地的房地产市场，无论是一线城市，还是二三线城市，市场销售基本上处于急剧下降的态势上。 市场环境剧变 为什么今年的“金九”成了往年的反向指标？问题是市场环境发生了根本性的变化。现实的市场发生了根本性的变化，许多房地产开发商及地方政府却仍然沉浸在以往的幻想中，如何不与现实的市场背道而驰？而且“金九”成了今年房地产的反向指标，那么“银十”的情况可能会比房地产开发商及地方政府所想象的要凄凉得多。即使一些地方政府想通过所谓的优惠政策来挽回颓势，但实际上，这样做结果会越来越与一些地方政府所想象的背离，市场面临的困难会更多。 还有，所谓“刚性需求”，是过去房地产开发商认为房价上涨的最为重要的理由。但是，实际上，市场环境与条件一改变，这种“刚性需求”一夜之间就消失了。为什么“刚性需求”突然间消失了？问题是这种“刚性需求”从来就不存在。当房地产市场的价格通过无数轮炒作推到天花板上时，居民购买住房的支付能力越来越小，他们与过高房价的商品房市场越来越远。在这种情况下，不少房地产开发商却以为“刚性需求”仍然存在，因此开发越来越多，房价推得越来越高。当这种“刚性需求”推到极端时，住房销售迅速下降便是必然，而且如果房价不调整或向理性回归，这种销售下降的趋势会越来越明显。因为，“无限的刚性需求”一定会吸引太多的房地产开发商加大对房地产市场的投资，加大房地产市场的供给，以获取暴利。同时，由于高房价，这种“无限的刚性需求”越来越小，小得最后绝大多数居民根本就没有一点支付能力进入市场(因为只要有一点支付能力的人差不多都已经进入了)，但房地产开发商仍然要把手中的房价顶得高高在天花板上。最后，“刚性需求”肯定会突然消失。 民众不会轻易入市 有人说，房地产市场“刚性需求”减少了，只要让住房供给减少就是了。但是，这只能是几年前的事情。正因为早几年房价快速飙升，大量企业及资金已经进入房地产市场了，市场的供给只能越来越大。 最近，总是有媒体问我，房地产市场价格下一步的走势如何，是上涨还是下跌？我就告诉他们，这个问题早就没有多少意义了。当前的房地产市场基本格局已经明确了，房价的理性回归也是谁也无法改变的。 正如前面所说，高房价让内地绝大多数居民没有支付能力进入市场，只有让当前的高房价回归到绝大多数居民的支付能力水平，居民才可能进入这个市场。否则，无论地方政府采取什么优惠政策，民众都不会轻易进入，因为他们根本就没有这种支付能力。 股市低迷及严重被套，难道投资者或炒作者就不会想到房地产市场也出现这种情况吗？上市公司的股票价格可下跌60%以上，美国甚至于可以让上市公司的股价下跌90%，难道中国的房地产市场就不会出现这样的情况吗？而且在目前这样的时候进入高价的市场，下一个谁来接手？因此，即使现在让房地产炒作者进入市场，也是无济于事。更何况，这种可能性几乎为零。房地产泡沫导致最近美国出现百年一遇的金融危机，岂能不让中国决策者触目惊心？ 总之，房地产市场无论从哪个方面都已经发生了根本性的变化了，政策变了、市场游戏规则变了、市场环境变了、居民住房观念也变了。如果房地产开发商及地方政府不能改变旧的思维定势，那么要想走出当前的房地产市场困境是不可能的了！
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